Инвестиции в апартаменты

Недвижимость прочно входит в список самых востребованных инструментов для инвестирования. Это ликвидный и выгодный актив, позволяющий сохранить и умножить свои сбережения. Не так давно к традиционным вариантам — покупке квартир на первичном или вторичном рынке — добавился третий: вложить средства в апартаменты.

За последние годы рынок апартаментов уверенно набирал обороты, привлекая все больше внимания инвесторов. Тем не менее пока этот сегмент воспринимается как новый и оставляет некоторые вопросы. Как инвестировать в апартаменты, какие нюансы нужно учитывать, чтобы сделать правильный выбор и достичь своих финансовых целей? Будем разбираться в рамках этой статьи.

Всего за три года, с 2021-го по 2023-й, объем рынка апартаментов вырос в 1,7 раза. На его долю приходится 6-7% в общем количестве строящихся домов. Эксперты констатируют рост доли апартаментов среди сделок по недвижимости на 8%: с 16% в 4-м квартале 2023 года до 24% в 1-м квартале 2024-го.

Чем объясняется явно позитивная тенденция? Девелоперам интересно заниматься апартаментами, так как их можно строить на участках, где строительство жилья запрещено. С покупателями причина еще более очевидна: стоимость апартаментов в среднем на 10-15% ниже стоимости аналогичной по площади и расположению квартиры. И на этом преимущества покупки апартаментов не исчерпываются, мы рассказывали о них ранее.

Вот почему динамика роста сохраняется, несмотря на определенные ограничения:

• в апартаментах нельзя оформить постоянную прописку;
• при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и льготную ипотеку. Правда, после ужесточения условий льготных программ этот фактор стал менее значимым;
• инфраструктура и правила проживания в апарт-комплексах не регламентируются законом и остаются на усмотрение девелоперов, УК и собственников. Хотя они могут быть не только не ниже, но и выше, чем в ЖК. Подробнее об отличиях квартир и апартаментов мы писали здесь.

В ближайшем будущем стоимость апартаментов может несколько вырасти, а динамика строительства, наоборот, снизиться. Это прежде всего связано с отменой возврата НДС при строительстве и передаче апартаментов по договорам долевого строительства.

Также нужно учитывать, что цифры неравномерны по стране. Так, 80% строящихся апартаментов сосредоточено в нескольких регионах: Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Крым. Именно в этих субъектах инвестиции в апартаменты наиболее привлекательны.

Есть несколько вариантов стратегии инвестирования в апартаменты:

• купить квадратные метры на этапе строительства и продать после введения здания в эксплуатацию;
• купить апартаменты, чтобы сдавать их в аренду;
• вложиться в паевые инвестиционные фонды.

По мнению экспертов рынка, самыми интересными остаются первые два варианта.

Если купить апартаменты на этапе строительства, чтобы позднее перепродать, можно ожидать увеличения их стоимости на 20-30%, а иногда и более. Самую высокую прибыль можно получить, если приобрести апартаменты на этапе котлована и продать в готовом виде. Этот вариант выбирают инвесторы, которые хотят получить быстрый доход.

Второй популярный способ инвестирования — сдача в аренду. Этот сценарий позволяет получать пассивный доход в течение долгого времени. Для него можно приобрести апартаменты в готовом комплексе или на финальных этапах строительства.

Апартаменты стоят дешевле, чем квартиры, — это значит более низкий порог входа для инвестора. При этом сдавать их можно за те же деньги, что и квартиру, поэтому они приносят больше прибыли и быстрее окупаются. Практика показывает, что инвестиции в апартаменты в Москве или Санкт-Петербурге могут приносить 10-12% годовых — в 1,5-2 раза больше, чем квартиры. В других регионах доходность стоит оценивать отдельно.

Конечно, инвестиционный план сработает только при грамотно выбранном объекте.

Для покупки под сдачу хорошо зарекомендовали себя небольшие по площади апартаменты класса комфорт и эконом, а также престижные бизнес-апартаменты. Эксперты отмечают, что сегодня есть спрос на разные варианты. Поэтому выбор во многом зависит от суммы, которой располагает инвестор, и его личных предпочтений.

Тем не менее есть общие рекомендации практически для всех случаев. Стоит отдать предпочтения апартаментам, которые расположены:

• в выигрышном месте: деловом центре, рядом с культурными объектами или природными зонами;
• возле транспортной развязки;
• с развитой внутренней и внешней инфраструктурой.

Если вы ориентируетесь на бизнес-сегмент, желательно, чтобы в апарт-комплексе был сильный сервис: ресторан, фитнес, коворкинг, услуги клининга и пр.

Если ваш клиент — семьи с детьми, инвестируйте в апартаменты в шаговой доступности от школ, садиков, магазинов и пр.

Также существуют апарт-комплексы гостиничного типа, где все хлопоты по сдаче апартаментов в аренду берет на себя управляющая компания. Доходность в этом случае несколько снижается за счет комиссии, зато такое решение полностью освободит рантье.

И наконец, ключевой принцип: при выборе инвестиционного объекта обратите внимание на надежность застройщика. Всю необходимую информацию можно посмотреть в Едином ресурсе застройщиков. Стаж работы девелопера, количество реализованных объектов, сроки сдачи — те показатели, от которых зависит безопасность и успех ваших инвестиций.

Если вы задумываетесь об инвестициях в апартаменты, отзывы также станут хорошим подспорьем в выборе объекта.

Например, многие опытные инвесторы вложились в апартаменты в комплексе «Влюберцы», в котором нашли оптимальное соотношение стоимости, расположения и перспектив по продаже и аренде недвижимости.